AUSBAUHAUS NEUKÖLLN

PROJEKTDATEN

Programm: Gemeinschaftliches Wohnprojekt & Gewerbe
Ort: Braunschweiger Straße 41, 12055 Berlin-Neukölln
Größe: 3.600 m²
Wohneinheiten: 22
Leistungen: Phase 0 & LP 1 – 8
Bauherren: Baugruppe Ausbauhaus Neukölln GbR
Konstruktion: Stahlbeton-Gerüst, Betonfertigteile und -halbfertigteile, Selbstausbau
Nachhaltigkeit: Nutzungsflexible Einheiten

Projektteam: Jan Kertscher, Karoline Hietzschold, Lucia Nogaledo Tous, Jorge Andujar Rodriguez
Projektpartner: Müller Rose Projektsteuerung, Projekt Bau Kluge UG, Ingenieurbüro Lüttgens

* AUSGEZEICHNET MIT DEM DEUTSCHEN BAUHERRENPREIS 2018, KATEGORIE "WOHNEN IN GEMEINSCHAFT"
* HEINZE ARCHITEKTENAWARD "MEHRFAMILIENHÄUSER UND GESCHOSSWOHNUNGSBAU" 2017
* NOMINIERT FÜR DIE SHORTLIST DES DAM PREISES 2017
* AUSGEZEICHNET MIT DEM ARCHITEKTURPREIS BERLIN FÜR "NEUES URBANES WOHNEN" 2016
* AUSZEICHNUNG DER INITIATIVE WOHNRAUM FÜR ALLE 2016

Literaturhinweis zum Forschungsschwerpunkt Wohnen: BEZAHLBAR. GUT. WOHNEN. Strategien für erschwinglichen Wohnraum. Klaus Dömer, Hans Drexler, Joachim Schultz-Granberg

PROJEKTBESCHREIBUNG

Viel Raum zum Wohnen für unterschiedliche Lebensentwürfe und Budgets
Das Ausbauhaus Neukölln ist ein durch eine Baugruppe realisiertes Mehrgenerationenhaus im städtischen Kontext. 
Durch den hohen Vorfertigungsgrad, der großzügigen räumlichen Grundstruktur (Rohbau) und dem individualisierten Ausbau nach unterschiedlichen Standards bietet es besonders kostengünstigen Wohnraum mit hoher räumlicher Qualität. So können Wohnungen – je nach handwerklichen und finanziellen Fähigkeiten – günstig entstehen und individuell gestaltet werden.

Lage
Das Ausbauhaus Neukölln ist ein Baugruppenprojekt mit 24 Einheiten zum Wohnen und Arbeiten. Es befindet sich auf einem 1400qm großen Eckgrundstück in Berlin-Neukölln direkt an der Ringbahn. Das Haus fügt sich in Höhe und Volumen in die gründerzeitliche Blockstruktur und die 70er-Jahre-Wohnbebauung der Umgebung, ein.  
Vor dem Hauseingang befindet sich ein Hof, welcher als gemeinschaftlicher Aufenthaltsbereich mit Fahrradstellplätzen, einem Spielplatz und Sitzbänken ausgestattet ist. Auf der Südseite sind Gärten angelegt.

Konzept
Das „Ausbauhaus“-Konzept macht es möglich, räumlich großzügige Wohnverhältnisse zu Preisen des sozialen Wohnungsbaus anzubieten (KG 300/400 ab 1.150 € /qm abhängig vom Ausbaustandard).
Die Besonderheit besteht darin, den Bauherren/Nutzern die Wahl zwischen verschiedenen Ausbaustandards wie „Standard Loft“, der „Standard Wohnung“ und die „Übernahme Rohbau zum Selbstausbau“ zu ermöglichen. So kann Eigentum – je nach handwerklichen und finanziellen Fähigkeiten – günstig zu entstehen und individuell gestaltet werden.

Raumstruktur - das Regal 
Das Gebäude hat eine Nord-Süd-Ausrichtung mit „durch-gesteckten“ und somit optimal quer-gelüfteten und zweiseitig belichteten Wohnungen. Ziel war es drei große Qualitäten umzusetzen: 1. Alle Einheiten zeichnen sich durch eine lichte Raumhöhe von 3 Metern aus. 2. Jede Wohnung ist mit einer großzügigen Süd-Loggia/ Terrasse (20qm) ausgestattet, welche den Wohnraum in den Außenraum erweitert. 3. Es gibt keine tragenden Wände innerhalb der Wohnungen, so dass ein hochflexibler Ausbau mit jeglichem Grundriss möglich bleibt. 
Um einen stützenfreien Grundriss über 10 Meter zu ermöglichen, wurden Spannbetondecken eingesetzt, deren erhöhte Lasteintragung durch Betonwände (Halbfertigteilwände in Vorfertigung) abgetragen wird: Daraus ergibt sich das „Regal“. Die höheren Kosten dieser Deckenart werden durch den verminderten Gebrauch von Bewehrungsstahl und die schnelle Montage wieder kompensiert. In der gleichen Bauart entstanden auch die Loggien, welche zeitgleich montiert werden konnten. 

Flexible Grundrisse
Durch die Befreiung des Grundrisses von der Tragstruktur und die flexible Lochfassade sind vielfältigste Grundrissvarianten möglich ohne in die Gesamtstruktur des Hauses eingreifen zu müssen. 
Jede Wohnung hat drei Schachtzugänge, einen für die Haustechnik im Zentrum der Wohnung und zwei an ihren Wohnungstrennwänden, was die flexible Aufteilung der Grundrisse unterstützt. 
Nicht nur der Vorfertigungsgrad des Rohbaus sondern vor allem die Trennung in Bereiche mit wenig Mitbestimmung im Rohbau und viel Mitbestimmung beim Ausbau ermöglichte eine Reduzierung der Planungs- und Bauzeit um ca. 12 Monate gegenüber vergleichbaren Projekten.

Ausbaustandards und Selbstausbau
Das Ausbauhaus ermöglicht es durch das Prinzip der Ausbaustandards individuell zu planen und zu bauen. Zuerst wird die Gebäudehülle mit allen fachlich notwendigen Schnittstellen erstellt – der Rohbau. Je nach Bedürfnissen können die Wohnungen dann als Einraum-Loft im „Standard-Loft“, als unterteilte Wohnung im „Standard Wohnung“ oder in Eigenleistung mit anderen Architekten oder Handwerkern ausgebaut werden. 
Im Projekt Neukölln wurden 6 Einheiten als Loft, 14 Einheiten als Wohnung und 4 Einheiten ab Rohbau ausgebaut. 
Vorteile sind: eine hohe Entscheidungsfreiheit für den Bauherren/ Nutzer und die Möglichkeit preiswert ins Eigentum einzusteigen und später individuell weiter zu bauen.

Ausbaupaket „Standard Loft“
+ 195,-€ Euro / Quadratmeter Wohnfläche (KG 300+400)
Das Einraum-Loft ist hochflexibel zum Wohnen oder Arbeiten nutzbar. Es wird mit eingestellter Bad-Box und Küchenanschluss ausgeführt. Der Fußboden ist als Sichtestrich ausgeführt. Elektroleitungen werden Aufputz verlegt, alle Oberflächen sind roh belassen. Einfache Badausstattung. Das Loft kann individuell weitergebaut werden.

Ausbaupaket „Standard Wohnung““
+ 345,- € / Quadratmeter Wohnfläche (KG 300+400)
Die Wohnung hat einen festgelegten Standardgrundriss, der die Einheit in eine klassische 4-Zimmer aufteilt. Vom Standardgrundriss ausgehend, kann sie individuell weiterentwickelt werden (z.B. 3, 5, oder 6 Zimmer Wohnung). Sie erhält als Fußbodenbelag ein Massivholzparkett sowie glatt gespachtelte Wand- und Deckenoberflächen. Elektroleitungen und Medien sind unter Putz verlegt, das Bad ist im Standard mit einer Bodengleichen Dusche ausgestattet. 

Übernahme des Rohbaus & Selbstausbau in Eigenleistung“
Rohbau: 950,- € / Quadratmeter Wohnfläche (KG 300+400) 
+ ???,- € Quadratmeter Wohnfläche (Eigenleistung)
Die Einheit wird im Rohbauzustand hergestellt. Alle haustechnischen Anschlüsse, die Fenster und die Wohnungstür sind darin enthalten. Der Rohbau kann in Eigenleistung oder mit anderen Architekten und Handwerkern weitergebaut werden.
Der Bauherr übernimmt die Wohnung im Rohbauzustand inkl. Auflagen zum Selbstausbau (Haftung etc.). Der Rohbau kann nun in Eigenleistung oder mit anderen Architekten und Handwerkern weitergebaut werden. 

Grundvorrausetzung ist die wirtschaftliche, vertragliche, rechtliche und technische Trennung des Gesamtprojektes (Rohbau) vom Ausbau der Wohnungen. Die technische Ausrüstung der Wohnungen ist entgegen der Regelausführung niemals wohnungsübergreifend sondern innerhalb der Wohnungshülle gelöst, so das individuelle der Ausbau noch während der Errichtung des Rohbaus geplant werden kann, ohne das es zu Umplanungen im Gesamtprojekt kommen muss. Die Ausbaubaupakete „Standard Loft“ und „Standard Wohnung“ werden einheitlich und qualitativ hochwertig umgesetzt. 

Fassade
Die Ausbildung der Fassade, der Fenster sowie des Dachaufbaus folgt einer Regeldetailausbildung, die den gesetzlichen Wärmeschutz- und Brandschutzanforderungen entspricht. Ein übergeordneter gestalterischer Zusammenhang wird durch ein monochromes Farbkonzept erzeugt, das bei unterschiedlichen Lichtverhältnissen die Oberflächen (gestrichene Stahlbetonflächen, Putzflächen, Dachsteine) optisch verbindet oder auch fein voneinander abhebt. 
Die 20qm großen Süd- Loggien welche jeder Einheit angegliedert sind erweitern den Wohnraum in einen großzügigen privaten Außenraum. Der Sonnenschutz in Form von Netzvorhängen an den Loggien ist individuell regelbar.

Aneignung durch die Nutzer
Durch die Freiheiten beim Ausbau entstehen hoch individualisierte Nutzungseinheiten die in hohem Maße durch die Eigentümer beeinflusst werden. Das oft starke Engagement der einzelnen Nutzer ist nicht nur Teil der Aneignung der eigenen Wohnung sondern auch des Hauses und der Hausgemeinschaft. Das Ausbauhaus bietet eine Grundstruktur, die für Veränderungen und somit für eine aktive Inbesitznahme durch seine Nutzer offen bleibt. 
So richten sich Wohnungseigentümer im Sommer ein Bett im Freien, Gewächshäuser, großzügige Loggiengärten und Bereiche zum Handwerken ein. 
Ebenso wird der gemeinschaftliche Hof der für Feste und als Spielplatz genutzt. Diese Formen der Aneignung, der Bildung von sozialen Gemeinschaften und Nachbarschaften ist in unseren Augen die Voraussetzung für eine lebendige Architektur. Das Ausbauhaus bietet eine Grundstruktur, die für Veränderungen und somit für eine aktive Inbesitznahme durch seine Nutzer offen bleibt.